오늘은 부동산 시장의 의미와 특징을 전체적으로 정리해보도록 하겠습니다.
사진 제공: 부동산 분양홍보대행사 ‘하우스셀링브라더스’
1. 부동산시장의 의미 ① 부동산시장의 정의 ㉠ 부동산시장이란 유사한 부동산에 대하여 수량, 품질, 입지 등의 면에서 유사한 가격이 형성되는 지리적 구역을 말한다. ㉡ 부동산시장이란 부동산의 특성 중 지리적 위치의 고정성 또는 부동성에 의해 정의되는 지역 또는 지리적 공간을 말한다.
사진 제공: 부동산 분양홍보대행사 ‘하우스셀링브라더스’
② 부동산시장의 기능 ㉠ 자본주의 체제에서 부동산 시장은 다음과 같은 역할을 수행한다. ㉡ 교환기능 ⓑ 매매가격 창출기능 ⓒ 자원 및 공간 분배기능 ⓓ 정보제공기능 ⓔ 부동산의 양적, 질적 조절기능 ㉡ 부동산의 자연적 특성은 시장의 기능을 제약하는 요소로 작용하고, 부동산의 인본적 특성은 시장의 제한된 기능을 완화하는 요소로 작용한다.
사진 제공: 부동산 분양홍보대행사 ‘지빠는형제들’ 2. 부동산시장의 특성 ⑴ 일반적 특성 ① 부동산시장은 부동산의 특성을 강하게 반영하고 있으며, 일반재화 시장과는 다른 특성을 가지고 있다. 이러한 특성을 반영하는 부동산시장의 특성을 ‘일반적 특성’이라고 한다. ② 지역시장 ㉠ 지역시장: 부동산 시장은 지역을 중심으로 형성된다. ㉡ 시장세분화: 부동산 시장은 지역 및 목적에 따라 세부시장으로 세분화된다. ㉢ 시장외재성: 부동산 시장은 외부환경에 크게 영향을 받는다. ㉣ 추상적 시장: 부동산 시장은 매장 등 구체적인 거래장소가 없다는 점에서 추상적인 시장이다. ③ 장기공급 ㉠ 장기공급: 부동산 공급에는 상당한 시간이 걸린다. ㉡ 단기적 수급조정의 어려움: 부동산 수요가 갑자기 늘어나도 당장 공급을 이룰 수 없다. ㉢ 단기적 금액왜곡: 단기적으로 공급이 수요를 충족시키지 못하면 부동산 시장에서 금액이 단기적으로 왜곡될 가능성이 크다. ④ 부동산 시장의 개별성별 특성 ㉠ 거래의 비밀성: 거래 규정이나 세무상의 이유로 거래 당사자가 거래 내용을 외부에 공개하지 않는 관행이 있다. ㉡ 상품의 비표준화: 부동산은 개별재이므로 부동산 상품을 표준화하는 것이 불가능하다. ㉢ 시장의 비조직화: 부동산 상품이 표준화되어 있지 않기 때문에 부동산 시장은 상품별로 조직되어 있지 않다. ⑤ 부동산 시장의 기타 특성 ㉠ 과도한 법적 제약: 부동산 시장에 만연한 수많은 공법과 사법적 제약은 부동산 시장의 기능을 약화시킨다. ㉡ 자금의 유동성: 부동산은 비싼 재화이므로 정부의 금리 정책과 대출 제도에 민감하게 반응한다. ㉢ 부동산 가격의 하방경직성: 부동산 가격은 한번 오르면 쉽게 떨어지지 않는다. ㉣ 장기거래기간: 부동산 거래는 복잡한 의사결정 과정과 절차를 수반하기 때문에 거래과정이 오래 걸린다. ㉤ 정보비용의 필요성: 부동산 거래는 비밀이기 때문에 시장정보를 수집하고 탐색하는 데 많은 시간과 비용이 든다. 사진제공: 부동산 분양홍보대행사 ‘지빠는브라더스’ 2. 부동산 시장의 불완전성 ① 부동산 시장은 완전경쟁시장의 요건을 갖추고 있지 않다. 따라서 부동산 시장은 전형적인 불완전 경제시장이다. ② 부동산 시장의 불완전성 완전경쟁시장의 요건 부동산 시장의 불완전성 동질적 제품정보의 대칭성 다수의 매수자와 공급자 시장의 진입과 퇴출의 자유 개별 제품정보의 비대칭성 진입과 퇴출의 어려움 제한된 매수자와 공급자 사진제공 부동산 분양대행 ‘지빠는브라더스’ 3. 부동산 시장의 분석도구 ⑴ 주택서비스 ① 주택은 물리적 측면에서 매우 이질적인 상품이다. 따라서 경제학에서 완전경쟁을 가정한 이론이나 모델을 적용하기는 쉽지 않다. 학자들은 이러한 문제를 해결하기 위해 주택시장에 ‘주택서비스’라는 개념을 도입했다. ② 주택서비스 ㉠ 주택서비스란 주택이 소유자에게 제공하는 효용성을 말한다. ㉡ 주택시장에서 물리적인 주택 자체가 아닌 주택이 제공하는 효용성을 분석하는 개념이다. ㉢ 주택을 물리적 실체가 아니라 주택서비스를 제공하는 효용성 실체로 취급한다면 주택은 동질적인 상품으로 취급될 수 있다. ㉣ 주택서비스라는 추상적 단위는 동질적이므로 경제학에서 전개된 많은 이론을 주택시장 분석에 유용하게 적용할 수 있다. 사진 제공: 부동산 분양대행 ‘지빠는형제들’ ⑵ 주택수요와 주택수요 ① 주택수요는 주택에 대한 수요(수요주택)와 관련된 개념이다. 주택수요는 정책적으로 중요하게 다루는 개념이다. ② 주택수요(주택수요) ㉠ 주택수요는 일정 수준 이하의 주택에서 생활하는 사람들이 필요로 하는 주택의 양과 질을 말한다. ㉡ 개발도상국의 경우 주택에 대한 유효수요는 크지 않지만 주택수요는 매우 크다. ㉣ 수요는 구매력을 전제로 측정하지만 수요는 구매력과 관계없이 측정한다. ③ 주택수요 추정 방법 ㉠ 재고량 비교법: 미래의 주택재고를 예측하고 현재의 주택재고를 차감하여 미래의 주택수요를 파악하는 방법이다. 장래 주택재고를 예측하기 위해서는 장래 인구, 가구수, 공실률 등을 바탕으로 예측해야 하며, 교체수요도 고려해야 한다. ㉡ 가구주비율 적용방식: 이 방식은 성별, 연령별 가구당 가구주의 비율을 계산하여 전체 인구를 이 비율로 나누어 주택수요를 산출하는 방식이다. ㉢ 직접조사방식: 이 방식은 실제로 주택수요와 희망주택유형을 조사하는 방식으로, 현재 상황을 분석하는 데는 정확도가 높으나, 장래를 예측하는 기준으로 활용하기에는 적합하지 않을 수 있다.